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房价,跌到底了吗?

2017-10-18 来源: 环京楼市财富投资咨询工

在经历了十一长假后的冷淡房价后，现在给大家分析分析房价的走势。为了便于给大家讲明白，还是摊开咱们这张北京房价12年走势的大图。十二年以来，三年一个轮回，一共经历了四轮上涨下跌周期。

当前时点的位置，还在下降周期中。想抄底的同学，不必担心你错过了什么，至少当前的房价还是今年3月以来的最低点。过去半年时间里，房价跌了不少，这个不存在异议，大家更关心的是未来。房价还会跌多久？还会跌多少？是不是要见底了，或者已经见底了？下面为大家分析一下。

跌多久的问题：

阅古而知今，历史上北京房价三次下跌（看图上绿色标注的位置），下跌的时间周期分别是9个月、10个月、5个月。最后一次2014年只跌了5个月是有特殊原因的，那时候迫切的需要提振经济，所以放松了地产政策（二套标准放松，鼓励改善购房）。而今年这次调控的执行力和持续性空前，所以14年的参考不作数，参考前两次，下跌周期大约要持续9-10个月。目前已经下跌了6个月，房价调整期再持续3-4个月的可能性比较大。

跌多少的问题：

仍然摊开那张神图来看，08年、11年调整期的下跌幅度都是19%，14年因为半截儿被政策打断了所以只跌了11%。本轮下跌幅度预计在20%左右就差不多了。到现在跌了多少呢？从数据统计看，已经跌了接近15%，接下来的下跌空间，差不多还有3-5%上下。对于房价反弹上涨，大家不必过分担心，但对于刚需，目前已经可以看房随时考虑入手了。

原因有几点：从宏观上前面说过了，按照以往的房价调整周期，时间上还差3个月，幅度上还差3-5%。这轮调控的决心和力度这么足，调整的时间和幅度不会弱于以往。另外，这次的调控政策储备的特别足，今年北京的目标是环比不增长，如果房价敢弹上去，立马会有政策拍下来。所以，想马上反弹上涨，没那么容易。

但与此同时，下跌的空间也不大了。为什么这么说？前面说过的，对标历史调整周期来看，还差3-5%。从报价上也能看出来，之前4月到8月的房价是45°角向下快速跌，最近的一个月跌幅已经有所收缓，接下来可能要慢慢收窄直至走平，这需要个过程，目前还在底部的左侧，但接下来越跌越慢是大概率。

除了历史参照，还有一个参考系，就是共产房和限房价限地价房的价格，拿限房价限地价来说，基本上是政府认可和容忍的房价标尺，看看最近拍的这些地块，黄村5万5，后沙峪5万5，亦庄5万3，良乡4万，丰台西铁营8万，东城永外9万。如果这些区域的次新房价格接近这个价位，可以认为基本到位了。再加上最近的几个共产房地块的价格，东坝3万7，魏善庄2万9，大家就不要指望房价再暴跌一轮了。

从微观上，量先于价，跟踪观察成交量和带看量可以第一时间感知楼市是否回暖。最近9月的网签量比8月增加了不到20%，这里面还有经转商的因素和节前效应，成交量温和回暖的程度还不足以支持房价反弹。十一长假这几天又重回惨淡。。。什么时候真正回暖，还需要接下来的持续跟踪。

综合来看，反弹大涨不可能，底部也还没有完全走出来，需要假以时日，但下跌的空间也不太大了。房子不同于股票，不是说买就买的，有踩盘、看房、比较、谈判、资金准备的过程，完整过程下来就一两个月了。况且房源也是个性化的，不是齐刷刷的见底，潜力地区的优质房源要早回暖，差房源可能大势见底后半年才止跌的。

所以现在开始，刚需可以看房了，遇到合适的也可以出手了。

房价齐涨大涨的十年已经过去，未来北京楼市更多的是结构性机会。希望大家做好选择，最终都能住进自己最满意的家！