【中原半年报】2023上半年东莞房地产市场总结暨下半年展望

经济放缓、人民币大幅贬值、通缩三大因素压制下，全国房地产市场缩量下行

• 2023年一季度疫情防控全面放开，经济复苏回暖，楼市政策放松，前期积压需求集中释放，全国楼市成交复苏活跃；进入二季度经济放缓明显，叠加人民币持续快速大幅贬值和通缩压力，令到投资预期下降、资产价格下行，市场信心和预期下滑，观望情绪增浓，楼市下行压力徒增，全国楼市大幅降温，二季度4-5月月均成交量对比一季度月均量下跌近两成，上半年整体呈现“先扬后抑”走势，前5个月全国住宅成交面积同比下跌5%。楼市低迷情形下，房企拿地更加理性谨慎，全国土拍市场跟随下行，成交面积和成交金额同比下跌，流拍率上升，同时城市拍地冷热分化剧烈。

湾区各城经济分化增长，

东莞经济增速湾区倒数第二

• 从前5个月各城经济数据看，湾区各城经济均同比增长，但增速高低不一，一季度深圳、中山经济增速高于全国平均增速，东莞经济低速增长湾区九城倒数第二。从三驾马车看，分化明显，疫情防控全面放开，前5个月湾区各城消费呈良好复苏增长势头，但东莞靠后，广深莞惠四城投资强势增长，但除广深佛外，其他城市出口为负增长，广州出口受新能源汽车、跨境电商拉动强势增长。整体上，上半年东莞经济表现较湾区他城普遍较差。

大湾区整体房地产市场低位增长，

但表现好于全国楼市行情

• 2023上半年大湾区各城普遍呈现先扬后抑行情，成交量普遍上涨，仍处历史低位，但表现好于全国楼市行情；

• 大湾区房价涨跌参半，广州、东莞、肇庆、江门房价持续下行调整；

• 市场低迷，各城以去库存为主，供求比普遍低于1，呈现供过于求；

• 土地市场表现不一，经济强市广州、佛山推出优质地块，卖地成交高热，其它城市土地市场整体低迷。

2023上半年东莞房地产政策比较宽松，

救市力度大

目前执行政策：

• 限购：全市不限购

• 限贷：购买首套无房无贷首付2成，有贷款记录首付3成，购买二套首付3成，购买三套暂停贷款

• 限售：莞城、东城、南城、万江、松山湖新房或二手房须网签满3年或证满2年方可交易，其余镇街新房须网签满3年方可交易，二手房不限售

• 限价：根据产品定位、建造品质、综合成本、市场供需等合理制定销售价格，不限产品、楼栋价差；网签价比申报价下浮不超15%；调价幅度满一年上浮不超5%，满半年下浮幅度不限

土拍市场冰火两重天，

整体供求创历史同期次新低

住宅供需两弱，

均创2009年以来同期次新低

上半年住宅供需量价同比齐涨，

商业成交依然低迷

政策宽松以及价格优势，

助推二手房过户量大涨

二手成交量持续高于一手，

3月冲高后逐步回落

• 从月度走势看，2023年上半年，二手市场率先回暖并回暖速度比一手快，二手住宅成交量持续高于一手，且幅度越来越大，5月份一二手比降至0.6，3月开始二手房成交量冲高缓慢回落，主要由于：1、春节后多家银行对于贷款还清可以做两成首付，银行放款较快，加快二手房成交；2、转贷房源成交拉高；3、二手房大量抛售，价格优势下分流部分新房客户；4、4月后宏观大环境表现较差，资产价格下行压力比较大，市场信心不足，导致二手房成交量持续缩量下降，由于抛压比较大，价格同步下行。

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